港铁获得深圳龙华地铁沿线地块,得以在深圳实践“地铁+物业”模式。

对于在深圳获得的首块发展“地铁+物业”地块，港铁（深圳）公司接受了南方日报的专访，港铁认为地铁公司开发沿线地块，除了可以以物业收入确保公司的合理盈利保持持续运营外，还可以令轨道交通周边土地增值，地铁公司开发沿线地块可以同时把车站和车厂的设施，与上盖物业紧密连接，对整个项目的规划、设计、施工和物业管理都有裨益。

“有信心龙华项目可带来合理回报”

南方日报记者：

港铁的“地铁+物业”盈利模式，除地铁内配套的商业外，更多在于以建地铁前的价格获得地块，从而在地铁建成后获得这一地块升值的差额，这是否可以概括“地铁+物业”的模式？“地铁+物业”模式具体包括哪些？

港铁：“地铁+物业”是一个可持续发展的模式，港铁在香港以“地铁+物业”成功运作，带动自身经济效益的同时，可以提升社会效益，使地铁与企业得到持续发展。“铁路+物业”综合发展模式是把轨道交通投资建设和沿线的土地开发业务的升值相互紧扣，一体化运营。铁路公司因为有了物业收入，可以在合理交通票价下确保合理的公司盈利，进而令乘客受惠，公司持续运营；而上盖物业同步发展为综合商业或居民小区后，又会为客流往来增加铁路运营收入；有了轨道交通提供的方便，会令周边土地增值，进而带来整体社会的繁荣。

南方日报记者：此次港铁获得龙华地块楼面价格为9590元/平方米，不仅拿地时间实际是在地铁开通以后，而且楼面价格与地铁开通前同片区的金地上塘道等项目的拿地价格相比并不算低，对于这样楼面价格的土地，港铁是否在物业开发方面获得土地增值部分将会很有限？

港铁：铁路作为基础建设的项目，投资期长，新铁路线一般都需要数年时间随着客流量和业务的增长，去达到收支平衡。港铁公司经审慎及深入研究项目的可行性后，我们有信心这一项目可带来合理的回报，为股东增值。

香港实践将移植深圳

南方日报记者：在香港，地铁与物业结合的方式有哪些？通常在香港会看到连结非常紧密的地铁和商场，这些商场往往人气很旺，相比之下，深圳真正的地铁上盖商业并不多。另外，香港地铁内的商业形式相比深圳也非常丰富，除了常见的超市和百货外，香港地铁也常有咖啡、快餐等店铺，港铁将“地铁+物业”模式带入深圳，会给深圳的地铁物业及商业形式带来哪些改变？

港铁：在香港，地铁与物业结合的方式，可以概括地说是通过良好的前期规划和专业设计，按该地区的发展愿境和市场需求把铁路和物业有机地结合起来。基本案例有以下例子：

1.香港站及九龙站是城市综合体。多功能组合的建筑群中，设有两个地铁站、市内预办登机手续设施、交通换乘设施，与上盖的办公楼、酒店、住宅和商场紧密联系，扩展新的CBD领域。

2.青衣站是小区发展的例子。通过横向、纵向及功能上的连接及融合，把住宅、商场及地区交通枢纽无缝连接在一起，通过此大型项目满足该区对住屋、交通及购物娱乐的需求，提升该区的居住环境。

3.日出康城是建设一个可持续发展小区的例子。利用车厂平台结合周边土地打造绿色环境的新市镇、提供健康及可持续发展的生活方式与市民。

港铁公司很荣幸可以参与深圳的土地开发。过去数十年来，我们以铁路为本，为香港市民建设优质的生活环境。从实践中，我们深信铁路结合小区的发展模式，有利缔造轨道交通的可持续发展，也有利于健康都市的发展。

南方日报记者：此次港铁拿下地块为居住用地，此前港铁在香港所拿地块是否也主要是居住用地，还是以居住商用混合的综合体为多，单纯的居住用地对于发展“地铁+物业”模式会不会有所限制？

港铁：在香港，港铁物业发展的用地有不同的土地用途，有“商业”、“住宅”，亦有“综合发展区”。这些用途都是按规划用途去发展，深圳此地块以住宅为主是不会对发展“地铁+物业”模式有所限制的。

龙华项目是港铁在香港外首个物业发展项目

南方日报记者：从香港的经验来看，地铁公司发展的地块与其他发展商发展的地铁沿线地块是否会有不同？这种不同会否使地铁公司自己发展的地块更具有升值潜力？

港铁：从香港的经验来看，地铁公司发展的地块可以通过良好的前期规划和专业设计，按该地区的发展愿景和市场需求把铁路和物业有机地结合起来。这些机制使地铁公司可由物业发展权去填补新铁路的资金缺口以达铁路项目的商业可行性，而且我们同时可以把车站和车厂的设施与上盖物业紧密连接，对整个项目的规划、设计、施工及物业管理都有裨益。

南方日报记者：去年，深圳地铁公司在南山也获得一地块，除去其中18万平方米的保障房外，也包含有12万平方米的居住面积，可以说，深圳地铁已先于港铁并在学习港铁的这种模式，那么内地的地铁公司纷纷进行“地铁+物业”的开发模式，对港铁将有何影响？港铁如何看待这一趋势？

港铁：刚刚获得的龙华项目是港铁第一次参与内地轨道交通沿线的土地开发项目，亦是我们在香港以外的第一个物业发展项目，经过了深入审慎的前期规划和专业设计，我们仍继续参考内地同行业不同的开发模式，继续发展内地的业务。

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